不動産の買取でのトラブルとは？回避方法や不動産会社の選定のコツを紹介！

物件を売却する際に、トラブルの被害にあってしまう事は少なくはありません。相場より低い金額での売却や追加で費用が掛かってしまったなどのトラブルがあります。本記事を読めば起こりやすいトラブルを回避できます。トラブルの種類とトラブルの回避方法を記載していますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産の買取と仲介について

物件を売却する際、買取と仲介の2つの方法に分かれます。買取と仲介の違いを理解しておくと自分に合った売却方法がわかり、契約を円滑に進めることができます。それぞれの違いを紹介しましょう。

買取とは

買取は、不動産会社が物件を買い取ることです。不動産会社が物件を一度買い取らなければいけないため、資金にある程度余裕のある不動産会社が行っています。

買取には仲介手数料がかかりません。また、ほとんどの物件がリフォームを施す必要がなく売却できます。そのため、相場の6～7割の価格での契約となるのが一般的です。

買取だと、不動産会社が契約不適合責任を負うことになります。契約後、後残りがないため売却をする際の気持ち的な重荷が少ないです。

また、物件の売却を近所の人に知られず売却ができるのもメリットです。仲介だと、さまざまな人に物件を知ってもらうために、ホームページやチラシなどで広告を出します。しかし、買取だと不動産会社にそのまま買ってもらうことになるため、近所の方に知られずに売却ができます。

仲介とは

仲介は、不動産会社を通して顧客に物件を売却することです。不動産会社のホームページに乗せてもらえたり、物件を探している人が来店した際に紹介してくれたりします。

仲介は、現金化するまでに時間が掛かってしまうことが特徴です。不動産会社がホームページなどに物件を掲載する手続きや買い手が交渉をしてくることを考慮すると、仲介をお願いしてから手元に現金が来るまでに時間が掛かってしまいます。

また、原則仲介には契約不適合責任が含まれます。契約不適合責任とは、物件に損壊箇所が新たに見つかった場合などに1年間売手が保証する責任です。後々物件に問題が見つかり、出費が掛かると最終的な手残りが少なくなってしまうこともあります。

不動産買取で起こりやすいトラブル6選

不動産会社に買取をお願いする際、どのようなトラブルが起こってしまうのでしょうか。トラブルの種類を知っておけば、トラブルを回避しながら契約を結ぶことができます。物件を売却する前に確認しておきましょう。

悪徳会社に引っかかってしまう

買取を行っている不動産会社の中には、悪徳会社と信頼できる会社があります。それぞれの不動産会社で査定してもらい見比べ、契約に移行する事が大切です。

悪徳会社の特徴の1つとして、不当に低い買取査定で無理に契約を交わしてくることが挙げられます。不動産の需要が低い場合や墓地などが近いなどの理由で、買取金額が安くなってしまうことはあります。しかし、買取金額を意図的に下げている可能性もあるため、複数の不動産会社に査定してもらうことが重要です。

また、換金できない小切手で支払いを求めてくることがあります。買取側に支払い能力がない場合に起こる可能性があるため、手元にお金を残す方法として、現金支払いや振込を選択するほうが確実でしょう。

買取金額が相場より低くなってしまう

仲介と比べて買取だと売却価格が相場の6～7割に下がってしまいます。不動産会社も買い取ってから入居者が入らないリスクを取ることになるため、相場が下がってしまうことが一般的です。

しかし、メリットとしては物件の損壊や老朽化が進んでいても買取をしてくれることがあることです。自分でリフォームする必要がないため、追加の出費や時間が掛かることがなく売却ができます。

契約後に、相場価値を知って契約を破棄することは難しいです。売却を急ぎ、契約内容に良く目を触れず後悔してしまうことがあります。お金の問題はシビアな部分なので、念入りに確認を取りながら契約することが大切です。

査定金額が契約後下がってしまう

査定後に契約金額を下げているケースや、契約後の引き渡しの際に値下げを求めてくるケースがあります。

買取を確実なものにするために、不動産会社が買取価格を高く提示し契約時に値下げ交渉が始まることがあります。また、市場の変化により値下げ交渉を要求されることもあるでしょう。

売り手と買い手の間でトラブルが発生すると、契約や売却時期が伸びてしまう問題が発生してしまいます。契約では、売り手も買い手も対等な立場です。そのため、お互いに理がある話し合いが大切です。　　

契約時に追加で費用がかかってしまう

買取契約を組んだ時に、追加で費用を請求されることがあります。例えば、不用品処分費です。

物件に生活用品が残っている場合、生活用品を処分する費用として不用品処分費が掛かる時があります。不動産会社によっては、不用品を残したままでも買取をするサービスもあるため、契約時に確認が必要です。

境界線が不明確のまま取引してしまう

物件は境界線が決まっています。境界線内であれば土地を自由に使えます。マンションや戸建分譲用地を売却する場合は問題になりませんが、相続で引き継いだ土地などは、境界線を明示できない物件もあります。

境界線を知っていないと他人の土地を自分の土地だと思い、売却してしまうなどのトラブルが発生してしまう可能性が高いです。

比較的新しい物件であれば境界線がはっきりしていますが、古い物件だと境界線が曖昧の可能性もあります。曖昧だと、事前に確認または測量が新たに必要になります。

税金がかかってしまう

物件を売却する前後で税金がかかってきます。税金を売却前に考慮しておかないと最終的な手残りが少なく、後悔してしまいます。

まず、譲渡所得税です。譲渡所得税は、売却で得た利益にかかる所得税と住民税を合わせたものです。売却した物件で得た金額から諸経費と控除を引いた利益に対して課税されるため、何に費用がかかったのか計算する必要があります。

次に、印紙税です。印紙税とは、契約書を作成する際に裏付けとして軽度の負担を強いられるものです。取引の金額によって印紙税の金額も上下します。以下の表で確認してください。

参照：国税庁「建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置」

2024年3月31日まで、表の右側の軽減税率が適用されます。

不動産買取でのトラブルを回避する5つの方法

トラブルに発展してしまうと価格面や時間の面、信頼の面でマイナスを被ってしまいます。しかし、トラブルに合わない方法を知っておけば、事前にトラブルを回避できることもあります。不動産会社に行く前に理解し、適宜実施しましょう。

相場を事前に調べておく

買取を不動産会社に依頼する際、仲介査定も依頼できます。買取だと金額が相場の6～7割に落ちることが一般的です。目的が買取であっても仲介査定を行えば相場の価格がわかるため、判断基準となるでしょう。

物件によっては、仲介と買取で数百万円の差ができてしまうこともあります。比較と吟味し納得できる金額で契約しましょう。

国土交通省の土地総合情報システムを使えば、都道府県別、市町村別に過去の不動産情報を検索できます。不動産会社からの情報だけではなく、自分で調べた情報も判断材料になります。

複数の不動産会社に査定を頼む

1つの不動産会社だけだと比較ができず、後から相場価格を知りトラブルに発展してしまうことがあります。

複数の不動産会社に依頼すれば、相場感を掴むことができます。また、不動産会社によっては売手を考えた提案をしてくれるため、信頼を置けるでしょう。

信頼を置ける不動産会社と契約を結べば、後々トラブルに発展することを回避できる可能性が高いです。仮に、トラブルに発展してしまった場合でも、適切な対応をしてもらえるでしょう。

　

契約内容を確認する

契約する際に、契約内容の確認は必須です。契約内容で売却側と買取側で相違があった場合、トラブルにつながりやすいためです。

まず、売却金額が重要項目になります。市場相場から見て適切な金額になっているか、担当者と決めた金額か、支払方法と支払時期に問題はないか確認が必要になります。

次に、契約解除の項目です。契約違反をした場合、損害賠償または違約金を支払うことになります。何をしたら契約違反になるか確認が必要になります。

そして、危険負担の項目です。天災や災害が起こり物件が損壊してしまった場合、売り手が負担するのか、買い手が負担するのかが記載されている項目です。トラブルの原因になる項目であるため、目を通しておく必要があります、

やり取りを書面にする

不動産会社とのやり取りを書面に残しておくと、後でトラブルに発展してしまった時に有用です。特に、不動産会社との金額の交渉などの際は、不動産会社に許可を取り、音声媒体での会話の記録を残しておくとトラブルに発展しづらいです。

また、不動産会社とのメールやSNSでのやり取りなどを、保管しておくことを推奨します。

そして、やり取りの記録を契約後しばらく保管しておくと、トラブルが発生した際に、円滑にトラブルの解消ができます。

小切手支払いは選択しない

支払い方法は現金と振込、小切手の3つの方法に分かれます。中でも小切手の支払いは避けた方が良いです。

小切手は、買手が出す小切手と預金小切手の2つに分かれます。

買手が出す小切手は、買手の預金残高の保証がない事が問題になりやすいです。例えば、買手が出す小切手を銀行に持っていっても、現金に換金できない不渡りの状態になることがあります。

預金小切手は、支払い人が銀行になるため、不渡りになることは滅多にありません。

現金での支払いだと、その場で手元に大きな金額がくることになるため、持ち運びが危険です。信頼できる場所に現金を置けるのであれば問題ないでしょう。

振込だと手元にお金がくるまでに時間がかかってしまいますが、比較的安全な方法です。支払い方法の中ではもっとも一般的です。

不動産買取でよくある疑問点

物件の査定だけは可能なのか、クーリングオフは可能かなど契約前に疑問に思う人も多いでしょう。疑問が湧く前によくある疑問点を知っておけば、自分にあった契約を結ぶことができます。

物件の査定だけでも可能か

物件の査定だけでも可能です。物件を売りに出すつもりはないものの、自分の物件の相場価格を知っておきたい人もいます。ほとんどの不動産会社は、基本的に無料で物件の査定を行っているので、事務所まで足を運んでみると良いでしょう。

物件の査定だけの場合でも、担当者に査定だけと伝えるのは避けるべきです。不動産会社にとって査定とは、売り上げに繋がる最初の営業です。初めから査定だけの目的だと伝えると、対応する顧客の優先順位が下がり、査定に取り掛かるのに時間が掛かってしまう場合があります。

事前に物件の査定をしておくと不動産会社との繋がりができ、物件を売却したいと思った時にすぐに契約に移ることができます。

クーリングオフは適用されるのか

契約を交わし、物件を売却した後は、クーリングオフは適用されません。

クーリングオフは、買手が売手に求める権利のことです。買取取引では、不動産会社が買手であるため、原則売却してしまった後に取引を無効にはできません。

しかし、詐欺の被害を受けてしまった場合などは、警察や弁護士と連携を取りながら契約を無効にできることもあります。不動産会社と契約をする際には、先のことも考えた取引が大切です。

リースバック契約とは

物件を売却した後も、物件に賃貸として住み続けることができる契約を、リースバック契約といいます。

急に資金が必要になったが、すぐに引っ越しができない、まだ同じ物件に住み続けたい人に向いている契約です。

しかし、リースバック契約は期間の制限や、賃料が周囲の相場より高くなるなどの制限があるため、契約を交わす際も慎重になる必要があります。

不動産の買取でトラブルに遭った際の3つの相談先

不動産取引で回避しようとしてもトラブルに合ってしまうことがあります。そんな時にどこに相談すれば良いかわからない人も多いでしょう。ここでは、不動産の買取でトラブルに遭った際の相談先を3つ紹介します。相談先を把握しておくことで、トラブルに遭ったとしても、冷静に対処できるでしょう。

弁護士や司法書士などの専門家

トラブルにあってしまった際には、法律の専門家に相談しましょう。トラブルを解決できる確率が高いです。

弁護士や司法書士などの専門家に頼む場合は、費用が掛かってしまうことがあります。トラブルを解決できれば、トラブル時より手残りが増えることが比較的多いです。必要経費だと考える必要があります。

以下事例をご確認ください。

①相場価値2,000万円の物件を1000万円で売却した。（相場価値の6～7割が良い）

②弁護士に相談

③1,350万円（相場の6～7割程度）で売却した。

④弁護士へ67万円支払う（着手金20万円+報酬金37万円+諸経費10万）

⑤手残りが283万円増えた（経済的利益 350万円〈1,350万円 – 1,000万円〉-依頼料67万円）

参照：不動産トラブルに強い弁護士による法律相談「費用について」

初回の相談は無料で行っている弁護士や司法書士もいるため、まずは足を運んでみましょう。

自治体の宅地建物取引業を取り扱う部署

自治体の窓口には、不動産取引時のトラブルについて相談できる部署があります。

事前に予約が必要な場合もあるため、自治体のホームページで確認が必要です。簡単なトラブルであれば、担当者を通してトラブルを解決できる可能性が高いです。

全国宅地建物取引業協会連合会

全国宅地建物取引業協会連合会とは、消費者が安心・安全に不動産取引を行えるように、不動産会員業者の事業のサポートをしている公益社団法人です。

全国宅地建物取引業協会連合は、不動産に関するトラブルについて、無料で相談できます。不動産取引でトラブルが発生した場合は、相談してみましょう。

ほとんどのトラブルについては相談することができます。また、難しいトラブルであっても、弁護士や司法書士につなげてくれます。

不動産の買取を依頼する際の不動産会社の選定のコツ

悪徳な不動産会社に当たってしまうと後々トラブルに発展してしまうことは前述しました。そのようなことが起きないように、どのように不動産会社を選定すれば良いのかコツを見ていきましょう。

評判や口コミを判断基準の1つとする

不動産会社のホームページを見ると、口コミや評判が記載されていることがあります。物件を買取してもらうとなると大きな金額が動くため、評価が高く信頼の置ける不動産を選ぶことが大切です。

国土交通省ネガティブ情報等検索サイトを活用する

国土交通省ネガティブ情報等検索サイトとは、行政処分を受けた不動産会社を検索できるサイトです。自分が契約を進めて行きたい不動産会社の名前を入れて検索をかけると、行政処分を受けた履歴を見ることができます。

直近で行政処分を受けている不動産会社は気を付けましょう。トラブルが起こりやすいためです。しかし、過去に行政処分を受けた不動産会社であっても、現在は改善している不動産会社もあります。

まとめ

買取で知っておいたら問題になりにくい情報をまとめました。大切な物件をお金に替えることは重要な選択です。

不動産売却に関して、十分な知識を付けている人は少ないと思います。事前に不動産売却に関する知識を付けておくことは大切です。

まずは、専門家である不動産会社に話を聞いてみましょう。